Ticari gayrimenkulde oyun değişiyor: Hazır ofise yönelme artıyor
İstanbul'un ticari gayrimenkul piyasasında kira çıtasının metrekare başına aylık 50 dolar seviyesine taşınması, yatırımcıları yeni bir yaklaşım benimsemeye yönlendiriyor. Uzmanlar, projeden ziyade hazır ofislerde yatırımı tavsiye ediyor.
İstanbul'un ticari gayrimenkul piyasasında kira çıtasının metrekare başına aylık 50 dolar seviyesine taşınması, yatırımcıları yeni bir yaklaşım benimsemeye yönlendiriyor. Uzmanlar, projeden ziyade hazır ofislerde yatırımı tavsiye ediyor.
Hazır ve hemen teslim projeler öne çıkarken, Bilgiçler Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ali Emre Bilgiç, yatırımcının artık projeden çok somut ve kullanılabilir ürüne odaklandığını vurguluyor.
İstanbul’un ticari gayrimenkul piyasasında dengeler değişiyor. Son dönemde yatırımcıların tercihleri, uzun vadeli proje vaatlerinden ziyade hazır ve hemen teslim ticari alanlara kayıyor. Artan maliyetler, inşaat sürelerinin uzaması ve belirsizlik algısı, yatırımcıyı beklemek yerine kullanılabilir ürüne yöneltiyor.
Bayrampaşa’da hayata geçirilen AKTİM Çarşı & Ofis, 130 milyon dolarlık yatırım bedeli, yaklaşık 95 bin metrekarelik inşaat alanı ve 338 bağımsız bölümden oluşan yapısıyla bu dönüşümün dikkat çeken örnekleri arasında yer alıyor. 2025 yılında teslim edilen proje, yatırımcının hız, kullanım ve öngörülebilirlik beklentilerine doğrudan karşılık veren yapısıyla öne çıkıyor.
Gayrimenkul sektöründe 2026’ya girerken ortaya çıkan tabloyu değerlendiren Bilgiçler Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ali Emre Bilgiç, piyasanın durmadığını ancak yatırımcı reflekslerinin belirgin biçimde değiştiğini vurguladı. Bilgiç’e göre bugün yatırımcı, riskten kaçınan ve daha rasyonel kararlar alan bir profile sahip.
“YATIRIMCI PROJEYE DEĞİL, ÜRÜNE BAKIYOR”
Bilgiç, ticari gayrimenkulde yeni dönemin temel dinamiğini şu sözlerle özetledi:
Gayrimenkulde bir durgunluk algısı var ancak piyasa durmadı. Yatırımcı artık projeye değil, teslimi net ve hemen kullanılabilir ürüne bakıyor. Kira potansiyeli ve kullanım senaryosu net olan alanlar öne çıkıyor. Son iki yılda özellikle hazır ticari alanlara olan talepte %25–30 seviyesinde bir artış görüyoruz.
Bu yaklaşımın, hem bireysel yatırımcıyı hem de kurumsal kullanıcıyı etkilediğini belirten Bilgiç, karar süreçlerinin geçmişe kıyasla çok daha hızlı ilerlediğine dikkat çekti.
TİCARİ GAYRİMENKUL MATEMATİKLE İLERLİYOR
Konut ve ticari gayrimenkul arasındaki farkın bu dönemde daha belirgin hale geldiğini belirten Bilgiç, “Konut daha çok duygusal kararlarla alınırken, ticari gayrimenkul matematikle ilerler. Getiri, geri dönüş süresi ve kullanım verimliliği daha net hesaplanabilir. Bugün İstanbul’da ticari gayrimenkulde brüt kira getirileri yüzde 7-9, net getiriler ise yüzde 6-8 bandında. Konutta bu oranlar yüzde 3-4 seviyelerinde kalıyor. Geri dönüş süresi ticari gayrimenkulde 11-15 yıl, konutta ise 20-25 yıl seviyesinde.” dedi.
Bilgiç’e göre bu tablo, ticari gayrimenkulü orta ve uzun vadede de güçlü kılan temel unsurlar arasında yer alıyor.
HAZIR OFİSLER ÖNE ÇIKIYOR
İstanbul ofis piyasasında modern ve hazır ofis stokunun sınırlı olduğuna dikkat çeken Bilgiç, mevcut stokta da ciddi bir eleme yaşandığını söyleyerek, “Ofis tamamen bitmedi ancak hazır ve ulaşılabilir ofis sayısı oldukça azaldı. Özellikle lokasyonu net, altyapısı tamamlanmış ve hemen kullanılabilir ofisler çok daha hızlı kiralanıyor ve değer kazanıyor.” ifadelerini kullandı.
Bu durumun, hem kira tarafında hem de ikinci el değerlerde yukarı yönlü bir etki yarattığını da sözlerine ekledi.
Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield’ın 2025 üçüncü çeyrek raporuna göre, İstanbul’da prime ticari ofis kiraları metrekare bazında yaklaşık 50 dolar/ay seviyesine kadar yükselmiş durumda. Bu tablo, hazır ve nitelikli ofis stokunda kira seviyelerinin dolar bazlı olarak kalıcı biçimde yukarı yönlü seyrettiğini ortaya koyuyor.
GELİŞTİRİCİ TARAFINDA STRATEJİ DEĞİŞİYOR
Bilgiç, yatırımcı davranışındaki değişimin geliştirici tarafında da yeni bir yaklaşımı zorunlu kıldığını belirterek, “Bugün yalnızca proje üretmek yeterli değil. Doğru lokasyonda, talebi önceden okunmuş ve kullanıma hazır ürünler geliştirmek gerekiyor.” dedi.
Bu nedenle sektörde, yeni ticari projeler için doğru lokasyonda arsa ve arazi arayışlarının da hız kazandığını ifade eden Bilgiç, geliştiricilerin daha seçici ve planlı hareket ettiğini vurguladı.
TİCARİ GAYRİMENKULDE YENİ OYUN NASIL OYNANIYOR?
YATIRIMCI BUGÜN EN ÇOK NEYE BAKIYOR?
Bilgiçler Yapı Yönetim Kurulu Üyesi Ali Emre Bilgiç: Teslim tarihi net mi, alan hemen kullanılabilir mi ve sürdürülebilir bir kira potansiyeli sunuyor mu? Bugün yatırımcı kararını bu üç temel başlık üzerinden veriyor.
TALEP HANGİ SEKTÖRLERDEN GELİYOR?
Son dönemde ticari ofislere olan talebin özellikle e-ticaret ve lojistik firmaları, sağlık ve medikal şirketleri, finans ve fintech kuruluşları ile yazılım ve teknoloji şirketlerinden geldiğini görüyoruz. Ayrıca bölgesel satış ve dağıtım ofisi ihtiyacı olan firmalar da hazır ofislere yöneliyor. Bu firmalar için zaman çok kıymetli. Taşınma, bekleme ve belirsizlik istemiyorlar. Bu nedenle teslimi net, hemen kullanılabilir ofisler daha fazla tercih ediliyor.
‘HEMEN TESLİM’ NEDEN BU KADAR BELİRLEYİCİ HALE GELDİ?
Çünkü yatırımcı artık metrekare değil, zamanı satın alıyor. İnşaat süresi belirsizlik demek; hazır ürün ise bu belirsizliği ortadan kaldırıyor ve yatırımcıya hız kazandırıyor.
TİCARİ GAYRİMENKUL CAZİBESİNİ KORUYOR MU?
Evet, çünkü ticari gayrimenkulde getiri ve geri dönüş daha net hesaplanabiliyor. Bu da yatırımcıya öngörülebilirlik sağlıyor ve ticari alanları güçlü kılıyor.
SEKTÖRDE YENİ ARAYIŞLAR DA VAR MI?
Evet. Bir yandan hazır ürünlere talep sürerken, diğer yandan nitelikli ticari projeler geliştirmek için doğru lokasyonda arsa ve arazi arayışları da artmış durumda. Yatırımcı ve geliştirici tarafında, doğru ürünü doğru yerde üretme refleksi güçleniyor.
2026 İÇİN YATIRIMCIYA TEK CÜMLELİK ÖNERİNİZ NE OLUR?
Özellikle 2026’nın ikinci yarısında faizlerin düşmeye başlamasıyla birlikte finansmana erişimin kolaylaşması bekleniyor. Bu gelişme, ertelenmiş talebin hızla piyasaya yönelmesine neden olacak. Aynı dönemde arzın sınırlı kalması ve maliyetlerin yüksek seyretmesiyle birlikte artan talep, gayrimenkul fiyatları üzerinde yukarı yönlü bir baskı oluşturacak. Bu nedenle bugün doğru ürüne yatırım yapanlar, önümüzdeki dönemde güçlü bir değer artışı potansiyelinden faydalanabilecek.
Bilgiç’e göre ticari gayrimenkulde yeni dönemin anahtarı; beklemek değil, doğru ürünü doğru zamanda hazır tutmak.
Kaynak: Ensonhaber Haber Merkezi
