Portekiz'de konut krizi: 400 bin euroyla ev almak zorlaştı

İmovirtual Barometresi'nin, gayrimenkul piyasasında uzmanlaşmış platformun 2026 Mayıs tarihli en son araştırması, Portekiz'de konut satın almanın ulusal ortalama fiyatını 430.500 euro olarak ortaya koydu. Yeni ve ikinci el tüm konut türlerini kapsayan bu tutar, nüfusun büyük bir bölümü için karşılanması neredeyse imkansız görünüyor.

Bir emlak portalında kısa bir arama yapmak ya da emlakçıların vitrinlerine göz atmak, Portekiz'de konut fiyatlarının nerelere geldiğini görmek için yeterli. Peki artık daha ucuz ev satın almak mümkün değil mi? Yanıt birkaç faktöre bağlı; bunların başında piyasada yeterli sayıda konut bulunmaması geliyor.

"Piyasaya yeni konut girmediği ve talep son derece canlı olduğu için, gençlerin ve Portekizli ailelerin kendi evlerini satın alması çok zor hale geliyor" diye açıklıyor, Euronews'e verdiği röportajda Patrícia Barão, Portekiz Emlak Komisyoncularını Temsil Eden Meslek Birliği (kaynak Portekizce) (APEMIP).

Buna ek olarak, "arsa maliyeti, inşaat maliyeti, işçilik bedeli, proje ve teknik uzmanlık giderleri ile harçlar ve kentsel yükümlülükler" olduğunu söyleyen Patrícia Barão, bunların konut fiyatlarını ciddi biçimde yukarı çektiğini belirtiyor.

İnşaat şirketi MomentVM'nin CEO'su Ricardo Vagarinho ise piyasa fiyatlarının yükselmesine katkı veren bir başka unsurun daha altını çiziyor. "Gençlerin devlet garantisiyle konut sahibi olmasına imkan tanıyan, üst sınırı 450 bin euro olan yeni bir çıta belirlenmiş gibi görünüyor" diyor ve bunun piyasayı "hem ikinci el hem de yeni konutlarda, her şeyi yukarı çekmeye" ittiğini, çünkü "insanların artık bu finansmana erişimi" olduğunu Euronews'e anlatıyor.

Gençlere yönelik konut kredisi desteği rejimi; 18 ile 35 yaş arasındaki, gelirleri vergi dilimlerinde 8. kademeyi aşmayan gençlere, 450 bin euroyu geçmeyen konutlar için, vergiden muaf, devletin kişisel garantisiyle ve yüzde 100 finansmanla konut kredisi sağlanması esasına dayanıyor.

Uluslararası Para Fonu (IMF), Haziran tarihli ve Portekiz ekonomisine ayrılan bölümde yayımladığı son raporunda, hükümetin konut sektöründeki bazı önlemlerinin, aralarında gençler için getirilen bu kamu garantisinin de bulunduğu, askıya alınmasını tavsiye etti. Kurum, bu tedbirlerin "piyasa dengesizliklerini artırdığını" savunuyor. Yani, daha önce piyasada olmayan sayıda insan artık konut arıyor, ancak mevcut konut sayısı değişmiyor.

Patrícia Barão, konut piyasasına "bütüncül" bir bakış açısıyla yaklaşılması gerektiğini savunuyor. "Konut sorununa tek başına çare olacak sihirli bir çözüm yok. Her şeyi çözecek tek bir önlem bulunmuyor; bu yüzden aynı anda farklı cephelerde harekete geçmemiz gerekiyor" diyor.

İşgücü açığı konutları pahalılaştırdı

Konut krizi yalnızca ev sayısının yetersizliğiyle açıklanamaz; bu evleri inşa edecek insan gücünün eksikliği de büyük rol oynuyor. Ve hikaye kendini tekrarlıyor: arz kısıtlı, talep yüksek olduğunda fiyatlar artıyor.

Ricardo Vagarinho, piyasada "duvar ustası, elektrikçi, tesisatçı, kalıpçı ve taşeron" gibi uzmanlaşmış birçok profesyonelin eksik olduğunu söylüyor.

Portekiz'e Troika'nın girişiyle birlikte devlet altyapı ve büyük projelere yaptığı yatırımı kısmış, bankalar da konut ve kurumsal kredileri durdurmuştu. Bu süreç, çok sayıda inşaat şirketinin iflasına ve sektörde bir "yetenek kaçışına" yol açtı.

"İyi olan ve ülkede kalmaya devam edenlerin sayısı, bugün inşa etmek istediğimiz hacme yetmiyor" diye ekliyor.

"İnşaat sektörü için yaklaşık 80 bin kişilik bir açık olduğu tahmin ediliyor. Herkes işçi arayınca, doğal olarak biraz daha fazla ücret teklif ediyor ve işçilik maliyeti yükseliyor" diye açıklıyor.

İş insanı, konut inşaatı piyasasının aynı zamanda devletin ve büyük özel projelerin rekabetiyle karşı karşıya olduğuna da dikkat çekiyor. "Havalimanları, demiryolu hatları, yollar ve diğer büyük projeler de çok ciddi miktarda işgücü çekiyor" diyor Ricardo Vagarinho.

Bu yıl Portekiz'in ülkenin merkezini yerle bir eden fırtınalar da inşaat sektöründe işgücüne olan talebi artırarak, sektördeki göçmenler için uygulanan sözde "yeşil hat" sürecinin hızlanmasına yol açtı.

Devlet ile Portekiz İnşaat ve Gayrimenkul Konfederasyonu (CPCI) arasında imzalanan protokol, PRR 2030 kapsamında öngörülen kamu yatırımları için acil işgücü ihtiyacına yanıt vermek amacıyla hayata geçirildi. Ancak ülkenin merkezinde yaşanan felaketin ardından hükümet, daha öncelikli görülen müdahalelere kaynak sağlamak için bazı kamu projelerinin geçici olarak askıya alınabileceği veya ertelenebileceği uyarısında bulundu.

İnşaat malzemeleri de zamlandı

2021'den bu yana, Ukrayna'daki savaşın başlamasıyla birlikte inşaat malzemelerindeki fiyat artışı da bir konutun nihai maliyetini yükselten değişkenlerden biri oldu.

Ulusal İstatistik Kurumu'nun (INE) 2026 Mart verilerine göre, yeni konut inşaat maliyetleri %3,7 oranında artmış durumda.

Fiyat artışını en fazla belirleyen malzemeler arasında cam ve ayna ürünleri, çıplak ve kaplı bakır kablolar ile beton döşeme plakaları ve seramik bloklar öne çıkıyor. "Her şey enerjiye bağlı" diye açıklıyor Ricardo Vagarinho.

"Malzemelerin büyük bir bölümü enerjiye bağımlı. Dolayısıyla savaş nedeniyle akaryakıt fiyatları yükselince, enerji maliyetleri ve ona bağlı malzemelerin fiyatları da artıyor ve bu kaçınılmaz olarak inşaat maliyetlerini etkiliyor" diye tamamlıyor.

Arsa fiyatları da bir projenin nihai bütçesinde önemli bir ağırlığa sahip. "Konut talebi yüksek oldukça, arsa fiyatları da kaçınılmaz olarak yükseliyor" diyen iş insanı, arsanın bir inşaat projesinin bütçesinde yaklaşık %20'lik paya sahip olduğunu belirtiyor.

Daha basit bir ifadeyle Ricardo Vagarinho, "İnşa etmenin maliyeti her yerde aşağı yukarı aynı" diyerek asıl belirleyici olanın farklı bölgelerdeki arsa ve metrekare fiyatı olduğuna dikkat çekiyor. "Asıl mesele konum" diye vurguluyor.

Bunun yanı sıra, bir arsanın imar iznini bekleme süresi de, gayrimenkul yatırımcıları için "bir risk unsuruna dönüşüyor ve konut fiyatlarını artıran bir başka faktör haline geliyor" diye açıklıyor Patrícia Barão.

Bir imar ruhsatı için beklenen süre, konut piyasasında son derece önemli bir değişken ve konutun satış fiyatında dolaylı bir maliyet anlamına geliyor.

"Bir belediye sürecinin bir, bazen iki yıl sürmesine baktığınızda, bu, arsa bedeli gibi ciddi bir sermayenin hiçbir getiri sağlamadan beklemesi için çok uzun bir süre" diyor Ricardo Vagarinho. "Bu süre boyunca oraya yatırılan para, yılda en az %6 getiri sağlaması gerekirken hiçbir şey kazandırmıyor. Dolayısıyla yatırımcılar, bu kaybı da dikkate alarak nihai ürüne fiyat biçiyor" diye anlatıyor.

"Gençlerin ve ailelerin satın alabileceği bölgelerde yeni konut üretmek şart"

2026 Mart tarihli bir gayrimenkul gözlemevi raporuna göre, 1 Mart itibarıyla Portekiz'de satışa sunulan konutların ortalama fiyatı metrekare başına 3.693 euroya ulaştı.

"Gençlerin ve Portekizli ailelerin altından kalkamayacağı kadar yüksek rakamlardan söz ediyoruz." Bu nedenle, Patrícia Barão'ya göre "gençlerin ve ailelerin satın alabileceği, işlerine giderken de yollarda saatler harcamayacakları bölgelerde yeni konut üretmek" gerekiyor.

Metrekare fiyatının en yüksek olduğu bölge Lizbon ili; burada fiyatlar 5.796 euro/m² seviyesinde. İkinci sırada Faro ili geliyor; metrekare fiyatı 4.804 euro. Ardından Madeira metrekare başına 4.333 euro ile ve yaklaşık 4.000 euro seviyesindeki Setúbal ili sıralanıyor.

Öte yandan fiyatların Guarda (739 euro/m²), Bragança (943 euro/m²) ve Castelo Branco (981 euro/m²) illerinde metrekare başına 1.000 euronun altına düşmesiyle, ülkenin diğer ucuna gidildiğinde tablo tam tersine dönüyor.

Patrícia Barão, "Kentin merkezinde olmayan bölgeleri düşünmek ve burada ölçekli projeler geliştirmek gerekiyor; ancak bu projelerin, insanların iş yerlerine hızlı ve verimli biçimde ulaşmasını sağlayacak bir ulaşım ağına bağlanması şart" diyor.

"Yalnızca yatakhaneler yaratmak istemiyoruz; okulların, bankaların, restoranların, süpermarketlerin bulunduğu bir hizmet ve altyapı ağı kurmamız gerekiyor" diye devam ediyor.

Ancak konut inşa etmek önemli olmakla birlikte, kısa vadede etkisi sınırlı. APEMIP başkanı, daha "hemen sonuç verecek" bir ilk adım olarak devletin, kamu-özel sektör ortaklıkları aracılığıyla "boş duran konutların piyasaya sürülmesini sağlayacak koşulları yaratmasını" savunuyor.

27 Şubat 2023 Pazartesi, Lizbon'daki binalara genel bir bakış. AP Photo

Patrícia Barão, konut fiyatlarındaki artıştan emlak aracılarını sorumlu tutan görüşlere katılmıyor. "Konutların fiyatını belirleyen emlak aracılığı değildir" diyerek söze başlıyor.

APEMIP başkanı, emlak aracılığı faaliyetinin bir konutun alım satım sürecini daha şeffaf ve demokratik hale getirebilecek bir alan olduğunu vurguluyor ve sektörün eğitim ve profesyonelleşmesini güçlendirmeyi amaçlayan, derneğin de katkı sunduğu yeni bir yasanın hazırlanmakta olduğunu belirtiyor.

"Piyasayı iyi tanıyan, konutların fiyatlarını bilen, son dönemde benzer evler için gerçekleşen işlemlerin bedellerine hakim olan, bir alım satım sürecinin tüm ayrıntılarını ve hangi belgelerin gerektiğini bilen, piyasa eğilimlerinden haberdar olan iyi bir emlakçı, konut fiyatlarının gerçekçi ve doğru seviyelerde oluşmasına yardımcı olur" diye anlatıyor.

Ricardo Vagarinho'ya göre, inşaat sektöründe de daha fazla uzmanlaşmış profesyonele ihtiyaç var. İş insanı ayrıca, konut üretimini kolaylaştırmak ve konut stokunu geliştirmek için, devletin ruhsat süreçlerini hızlandırmasının acil bir önlem olduğunu dile getiriyor.

Her iki sektör de, arsa ve konut arzı ile nitelikli işgücü yetersiz kaldığı ve inşaat maliyetleri yüksek seyrettiği sürece, konut satın almanın Portekizlilerin önemli bir bölümünün erişemeyeceği bir hedef olmaya devam edeceği konusunda hemfikir.